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Liga de FIIs

FII de “papel” é seguro? Especialista dá cinco dicas para entender e reduzir os riscos do investimento

Evandro Buccini, da Rio Bravo, e Felipe Ribeiro, do Clube FII, falaram sobre o assunto na edição desta terça-feira (21) do Liga de FIIs

Por  Wellington Carvalho -

Famosos pelos elevados dividendos que distribuem, os FIIs de CRI (certificados de recebíveis imobiliários) embutem um risco muitas vezes ignorado pelos investidores. Uma rápida leitura dos relatórios gerenciais dos fundos, porém, pode elevar a segurança do cotista e oferecer um fácil entendimento sobre as operações da carteira.

O tema foi destaque da edição desta terça-feira (21) do Liga de FIIs, que tem apresentação de Maria Fernanda Violatti, analista da XP, Thiago Otuki, economista do Clube FII, e Wellington Carvalho, repórter do InfoMoney. O programa contou ainda com a participação de Evandro Buccini, sócio e diretor de Crédito, Renda Fixa e Multimercado da Rio Bravo Investimentos, que falou sobre recente problema em um CRI da carteira de dois fundos da gestora.

O CRI é um título de dívida usado por empresas do setor imobiliário para captar recursos no mercado. Na prática, as companhias “empacotam” receitas futuras que têm para receber – como aluguéis ou parcelas pela venda de apartamentos, por exemplo – em um título (o CRI) vendido aos investidores. Em geral, o papel embute um rendimento prefixado e a correção por um indicador, que normalmente é a taxa do CDI ou o IPCA.

No caso dos fundos da Rio Bravo – Rio Bravo Crédito Imobiliário High Yield (, sem precisar ter um imóvel, em uma .

Diversificação

Segundo Ribeiro, a primeira informação que o cotista de um fundo de CRI deve observar no relatório gerencial é a participação dos CRIs dentro do portfólio do fundo. A alta concentração de um título pode elevar o risco da carteira, aponta o especialista.

“Imagina se um CRI representa 10% do portfólio de um fundo”, sugere. “Em caso de problema no título, haverá um impacto na receita do fundo e, consequentemente, na distribuição de dividendos”, alerta.

Ribeiro explica que a informação é facilmente encontrada no relatório gerencial, na coluna que indica a percentagem do CRI no patrimônio líquido (PL) do fundo. No caso do Rio Bravo Crédito Imobiliário High Grade, o CRI New Village representa 4% do PL da carteira.

Fonte: FII RBHG

Ribeiro lembra que, de acordo com regulamentação da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), um CRI pode representar no máximo 10% do PL de um fundo de recebíveis.

Valor da cota importa

A razão entre o preço e o valor patrimonial – medida pelo indicador P/VPA – é essencial para a análise de fundos imobiliários de recebíveis, aponta Ribeiro.

Quanto mais próximo de 1 estiver o indicador P/VPA de um fundo, mais perto a cota está do seu valor considerado justo. Um indicador acima de 1 sinaliza que o papel está sendo negociado com ágio e, abaixo deste nível, com desconto.

Em relação aos FIIs de CRI, Ribeiro lembra que o preço da cota tende a voltar ao preço do valor patrimonial. Comprar o papel com um grande ágio, explica, pode gerar um desconforto no futuro.

“Se você estiver comprando uma cota com um P/VPA acima de 1,3, existe uma tendência muito forte de a cotação voltar para o valor justo e o investidor ter o patrimônio reduzido”, prevê.

Ribeiro lembra que há fundos, lançados em 2011, cujas cotas valem hoje R$ 100, mesmo valor do lançamento do FII.

Concentração de CRIs subordinados

Os CRIs também são divididos por séries – subordinado, mezanino e sênior – que indicam níveis diferentes de risco e rentabilidade. Enquanto os títulos da série sênior oferecem mais segurança com menor rentabilidade, os papéis subordinados têm uma rentabilidade maior com um risco também mais elevado.

“Uma alta concentração em CRIs subordinados é uma espécie de atestado em que o investidor reconhece que parte da carteira de CRI pode dar problema”, afirma Ribeiro, que lembra que a informação também faz parte dos relatórios gerenciais, como indica o documento divulgado pelo fundo Hectare (

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